Rzecznik Praw Obywatelskich wszczął postępowanie wstępne ws. zbadania zgodności z Konstytucją ustawy o własności lokali.

Rzecznika Praw Obywatelskich na podstawie art. 221&1 kpa i art. 227 kpa oraz 241 kpa i art. 191&1 pkt. 1 Konstytucji RP wraz z ustawą o Rzeczniku Praw Obywatelskich bada zgodność z Konstytucją RP ustawy o własności lokali (Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) zbadanie ustawy o własności lokali pod kątem jej równości wobec prawa w odniesieniu do zasady vacatio legis.

Rzecznik również podejmie działania w celu uregulowania luk prawnych i braków w ww. ustawie terminu końcowego zbierania podpisów pod uchwałami.

Biuro Rzecznika rozważy działania w celu ustalenia przez Trybunał Konstytucyjny kiedy można uznać, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest prawomocna i kiedy można ją realizować.

Problematyka niekonstytucyjności:

Art. 23
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

W moim przekonaniu art. 23 ustawy o własności lokali jest niezgodny z Konstytucją RP, bowiem ww. artykuł nie jest zgodny z zasadą równości wobec prawa. Ustawa zakłada dwa sposoby uchwalania uchwał wspólnot mieszkaniowych są to: uchwalanie na corocznym zebraniu wspólnoty i w drodze indywidualnego zbierania podpisów od członków.

Ustawa nie przewiduje terminu, do którego trzeba zakończyć proces zbierania podpisów pod uchwałą wspólnot mieszkaniowych. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest aktem normatywnym i stricte aktem prawnym, określającym np. zaliczki za eksploatację nieruchomością. A zatem ustawodawca winien przewidzieć w ustawie termin, do którego muszą być zebrane podpisy pod uchwałą. Mamy do czynienia z naruszeniem zasady vacatio legis, jak i z naruszeniem zasady konstytucyjnej o równości wobec prawa.

Ustawa o własności lokali ma wpływ na setki obywateli Rzeczpospolitej Polskiej mających nieruchomość własnościową we (wspólnocie mieszkaniowej). Fakt ten powoduje zainteresowanie Rzecznika Praw Obywatelskich w kwestii naruszenia zasad konstytucyjnych, mającej zasadnicze znaczenie dla porządku prawnego i konstytucyjnego w Polsce. Z tych przyczyn na mocy art. 191&1 pkt 1 Konstytucji RP należy wystąpić z wnioskiem do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie ustawy o własności lokali ze zgodnością z Konstytucją w następujących kwestiach:

Ustawodawca nie przewidując terminu końcowego zbierania głosów w systemie indywidualnym, zbieranie podpisów doprowadza do sytuacji, że częstą praktyką jest:

A. Zarząd przedstawiając uchwały na corocznym zebraniu wspólnoty traktuje je już za obowiązujące mimo braku podjęcia uchwały tj. braku zakończenia procedury zbierania podpisów.

B. Zarząd pobiera od współwłaścicieli opłaty eksploatacyjne ustalane na podstawie uchwał, które nie zostały przegłosowane. Ustawodawca nie sprecyzował, kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być realizowana. A Ten stan powoduje wielokrotne wątpliwości, kiedy można realizować przedstawioną przez zarząd uchwałę.
– Czy z momentem corocznego zebrania wspólnoty?
– Czy też z momentem zebrania podpisów pod uchwałami wspólnoty?

Dlatego, też uzasadnionym jest podjęcie sprawy przez Rzecznika Praw Obywatelskich w zakresie sprawdzenia, czy nie zachodzi podstawa do wystosowania wniosku do Trybunału Konstytucyjnego o sprawdzenie, czy brak terminu końcowego do zbierania podpisów w drodze przewidzianą w ustawie (zbieranie podpisów indywidualnie) jest konstytucyjne. Wedle mojego przekonania obecny stan jest niezgodny z Konstytucją.

Należy stwierdzić, że uchwały podejmowane przez wspólnoty niejednokrotnie dotyczą bezpośrednio majątku mieszkańców oraz budżetów domowych , co za tym idzie , uchwały dotyczą podstawowych praw ludzkich i praw obywatelskich .

W Państwie nie może być tak, że nie wiadomo kiedy zaczyna obowiązywać uchwała mająca wpływ na wielu ludzi i ich prawa osobiste (wydatki na opłaty eksploatacyjne). A zatem należy przeanalizować ten problem społeczny.

W problematyce ustawy o własności lokali bardzo dużą rolę dla niekonstytucyjność odgrywa fakt, że każdy z obywateli jest równy wobec prawa. W związku z tym, że ustawa nie przewiduje terminu zakończenia zbierania podpisów powoduje, że obywatel mający mieszkanie w wspólnocie mieszkaniowej nie ma możliwości realnego wpływu na swój majątek i dysponowanie nim.

Należy stwierdzić, że Ustawa jest niekonstytucyjna bo dopuszcza istnienie niejasnego statutu prawnego wspólnot mieszkaniowych (i prawa przez nie stanowionego).

W Państwie prawa proces stanowienia prawa powinien, być przejrzysty inie budzący wątpliwości co do prawomocności tego prawa. Proces uchwalania prawa stanowionego we wspólnotach mieszkaniowych budzi bardzo duże wątpliwości konstytucyjne: brak jest jasnych reguł uchwalania i czasu trwanie procesu uchwałodawczego co poddaje w wątpliwość prawomocność uchwał stanowionych.

Ustawa reguluje jedynie to, że musi być 51 % udziałów za aby uchwała została uznana za przegłosowaną. W praktyce wspólnot są realizowane i obowiązujące uchwały nie uchwalone i według tych nie przegłosowanych uchwał rozlicza się mieszkańców. Jednocześnie ustawodawca nie reguluje procesu uchwalania uchwał, poprzez brak wskazania czasu trwania procesu zbierania podpisów. Tym samym jest bardzo wątpliwe istnienie prawomocności uchwał. Nie ma wskazania przez ustawodawcę, kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest prawomocna a obowiązują konsekwencje finansowe, co jawnie jest sprzeczne z prawem.

A. Ten stan rzeczy powoduje , że uchwały są realizowane bez zebrania większości głosów , a to z kolei powoduje , że jest naruszenie podstawowych zasad konstytucyjnych w obrębie zasady równości wobec prawa.

Nie może być tak, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej obowiązuje bez zebrania większości głosów w wyniku braku terminu zakończenia zbierania podpisów pod uchwałami. Jest to niezgodne z Konstytucją. Postępowanie to potrwa zapewne kilka miesięcy.